hits

november 2017

Finanstilsynet skal ikke spå om boligprisene går opp eller ned

Morten Baltzersen, Direktør i Finanstilsynet

Finanstilsynet har i dag utgitt en rapport som de kaller "finansielt utsyn - november 2017." Her kan vi lese at Finanstilsynet spår videre nedgang for boligprisene fremover. Spådommen er i seg selv med på å dra boligprisene ned og Finanstilsynet har ikke som arbeidsoppgave å påvirke boligprisene. 

Finanstilsynet er et kontrollorgan. De har stor tillit hos de fleste av oss og når de uttaler seg holder de fleste av oss pusten i påvente av det de skal si. Derfor vil alt det som Finanstilsynet spår om boligpriser også påvirke psykologien i boligmarkedet. Om de mener boligprisene skal falle, da vil mange aktører tro at det vil komme til å skje, som er med på å dra prisene ytterligere ned på bolig.

Det er avgjørende for å opprettholde tilliten til Finanstilsynets som et tilsynsorgan at de ikke påvirker boligprisene. Om mange nok av oss velger å kjøpe DNB aksjer, kan ikke Finanstilsynet gå ut i NRK Dagsnytt å si at de tror prisen på DNB aksjen nå fremover kommer til å falle. Det ville utløst panikk i DNB aksjen. Finanstilsynet må derfor være bevisste på sin rolle som tilsynsmyndighet og de må forholde seg nøytrale i spørsmål om hvor prisene går. Og de må absolutt ikke komme med spådommer, innta politiske meninger eller ta stilling til politiske retninger i media. Gjør de dette vil de raskt bli oppfattet som en markedstyrende priskatalysator hva gjelder den psykologiske tilliten til markedet.   

Hva er Finanstilsynets arbeidsoppgaver

Det følger av Finanstilsynsloven § 3 at: Tilsynet skal se til at de foretak det har tilsyn med, virker på hensiktsmessig og betryggende måte i samsvar med lov og bestemmelser gitt i medhold av lov.

Foretakene som de skal føre tilsyn med fremgår av lovens § 1, det er banker, forsikringsselskaper, eiendomsmeglerforetak med mer. Å føre tilsyn med slike virksomheter innebærer at Finanstilsynet er satt til å føre kontroll med at disse virksomhetene ikke bryter gjeldene lover og forskrifter. Arbeidet skal Finanstilsynet utføre gjennom gjennom å granske regnskaper og andre oppgaver fra foretakene. 

Til slutt er det et dilemma at et offentlig tilsynsorgan som skal passe på at aktører driver lovlig og samtidig påvirke prispsykologien i det samme markedet de har under oppsyn.   

Departementet bør se nærmere på denne praksisen. 

Med vennlig hilsen Advokat Joakim Stensland

Kan banken fritt sette opp renten på boliglånet ditt?

Foto: Advokat Joakim Stensland
 

Når boligprisene synker er det ikke uvanlig at bankene setter opp renten på boliglånet ditt til skade for deg som kunde, uten at du godtar dette. Imidlertid er regelen at banken ikke ensidig har lov til å gjøre dette. Øker banken rentesatsen på lånet ditt når boligprisene går ned er det ikke gitt at du behøver å akseptere det.

Feil praksis hos banken

I den senere tid har jeg blitt kontaktet av lånekunder som har mottatt varsel fra banken sin om at de vil sette opp renten med seks ukers varsel. I alle sakene har banken begrunnet renteøkningen med at boligprisene har gått ned og at de av den grunn har dårligere sikkerhet for lånet, ettersom boligen det er pant i er mindre verdt.

På vegne av lånekundene henvendte jeg meg til banksjefene hos de bankene det gjaldt. Her kunne banksjefene fortelle meg at de som bank hadde en ensidig rett til å endre lånerenten akkurat som de ville. Det var utvilsomt en rettighet banken hadde, hevdet de. Jeg ble mildt sagt veldig overrasket over svaret jeg fikk. Om det skulle være slik banksjefene hevdet, ville det gi banken et farlig verktøy som kunne skade kundene. Nemlig ved å først tilby billige boliglån for deretter straks å øke renten etter at du har blitt kunde uten nærmere grunn for det.

Hva sier loven

Lov om finansavtaler og forarbeidene til loven er klar på at banken kan ikke fritt sette opp renten til skade for deg som kunde uten at du godtar dette. I forarbeidene står det: "En låneavtale kan ikke gi långiveren rett til ensidig å endre lånevilkårene til skade for forbrukeren." Banken kan kun sette opp renten såfremt de har tatt et konkret forbehold om det i låneavtalen og forbeholdet må være saklig begrunnet samt angi de betingelser for at endring kan skje. Banken har eller ikke anledning til urimelig å forskjellsbehandle sine kunder ved å gi noen lavere rente og andre høyere rente uten at dette er saklig begrunnet.

Hva betyr dette for deg

Dette betyr for deg som lånekunde at banken kan endre renten i to tilfeller:

  1. Banken kan endre lånerenten til skade for deg dersom de gjør det for samtlige av sine lånekunder med samme lån. Det er da ikke forskjellsbehandling, noe loven forbyr. Dette er særlig praktisk og kan tenkes dersom Norges bank setter opp styringsrenten eller pengemarkedsrenten stiger. Alle vil da måtte akseptere en renteøkning.
  1. Når forhold på din side tilsier at det ikke lenger er like sikkert for banken å låne deg penger som det var da låneavtalen ble inngått. Typiske eksempler her vil være om du mister jobben og får dårlige økonomi. Begrunnelsen er at du har fått et lån på vilkår om at du har en jobb med en gitt inntekt også videre.

Utover de to nevnte tilfellene kan banken ikke ensidig endre renten til skade for deg som forbruker. Det gjelder selv om boligprisene synker sålenge din økonomiske situasjon ikke har endret seg, eller banken gjør endringen gjeldende for alle med samme lån. 

 

Advokat Stensland